שאלות ותשובות אורית אור
 
 
מה היא חברת אורית אור?
אורית אור היא חברת ניהול פרטית, יעודית לשכונת גני אביב בלבד. חברה זו החלה לפעול עם הקמת השכונה, כחלק מחזון יזמי השכונה ובמטרה לשמור על רמת תחזוקה גבוהה, חוק וסדר בניהול השטחים המשותפים, וטיפול באינטרסים כלל-שכונתיים רחבים, שחורגים בהרבה מסמכויות ועד בית רגיל.

על מה אחראית אורית אור, ומה נמצא בטיפולה?
אורית אור אחראית על אחזקה וניהול של בנייני גני אביב. רשימת השירותים שהיא מספקת היא ארוכה מאוד, וכוללת בין השאר: נקיון פעמיים בשבוע בכל בניין, גינון בחצרות המשותפות בבנייני תשע קומות ובגינות הצמודות לבנייני ארבע קומות, תחזוקת מעליות, תשלומי חשמל משותף, תחזוקת ותיקון הצנרת המשותפת בבניינים, תיקון נזקי ונדליזם, תיקונים שונים, החלפת ציוד שהתקלקל, החלפת נורות, ביצוע הדברה, צביעת לוביים וחדרי מדרגות, תחזוקת מגרשי החנייה, תיקון בעיות חשמל בשטח המשותף, תיקוני איטום נקודתיים על הגג המשותף בלבד, תשלומי ביטוח צד ג' (כדי להגן על הדיירים מפני תביעה בגין נזקים שנגרמים בגין ליקוי בבניין מגוריהם), גביית חובות מדיירים שלא שילמו, תחזוקת משאבות מים, ועוד דברים רבים הקשורים בתחזוקה שוטפת של השטחים והמערכות המשותפות בבניינים.

מה לא כלול בתחום האחריות של "אורית אור"?
החברה לא מטפלת בבעיות שמקורן ברכוש הפרטי של אחת הדירות או בשטח פרטי בבניין, החברה לא עוסקת בדברים המתרחשים בשטח הציבורי שבאחריות העירייה (מדרכות, כבישים, גינות ציבוריות, צנרת ציבורית שבאחריות תאגיד המים העירוני), החברה משתדלת לגשר במקרים של סכסוכי שכנים – אך אין לה סמכות לאכוף פתרונות, החברה לא מוסמכת לקנוס דיירים או לאכוף התנהגות שמקובלת בבניינים משותפים – אך היא משתדלת לערב את הפיקוח העירוני במקרים מסוג זה.

ומה לגבי עבודות לחידוש ושיפוץ בניינים?
חשוב להדגיש: כל עבודת שיפוץ שחורגת מהאחזקה השוטפת – מטופלת ע"י חברת הניהול אך בשני הבדלים: כל פעולה מסוג זה דורשת את הסכמת כל דיירי הבניין, וכמו כן – היא אינה כלולה בתשלומי הניהול החודשיים הקבועים ומצריכה תשלום נוסף. אם למשל דיירים מבקשים לחדש את פאנל הכניסה לבניין (הכולל תיבות דואר, אינטרקום עם קודן, דלת חדשה ומסך זכוכית) – יש צורך בהסכמת כל הדיירים ובגבייה נוספת של סכום חד פעמי. גם עבודות כמו החלפת האיטום בגג, התקנת מצלמות בבניין, או התקנת רמפה במדרגות המבוא לבניין – כל אלה הן עבודות מיוחדות שחברת הניהול מבצעת רק תחת התנאים שהובאו.

האם קיומה של חברת הניהול מבטלת את הצורך בועד בית?
ברוב בנייני גני אביב אין ועד בית, שכן חברת הניהול היא הממלאת את צורכי הדיירים, וכל דייר יכול לפנות אליה כאילו היה ועד הבית בעצמו. גם באלה מהבניינים שבהם יש ועד בית, עדיין יכול כל דייר לפנות ישירות לחברת הניהול בכל עניין ונושא.

איך מטופלים נזקי ונדליזם?
אורית אור מתקנת נזקים שנגרמו כתוצאה מונדליזם, אם מדובר בניפוץ זכוכיות, ריסוס גרפיטי על קירות, שבירת ידיות, גניבת צמחים, וכל נזק אחר שנגרם במזיד ע"י אדם. כאשר ידועה זהות האחראי לנזק, אנו פועלים על מנת לחייב אותו בסכום התשלום, וכבר היו מקרים בהם נזקי ונדליזם הפכו לתביעה אזרחית בבית המשפט, או לתלונה במשטרה. יש לציין שכיום, ומתוך ניסיון רב שנים של החברה, נזקי ונדליזם לא מטופלים מיידית, אלא רק לאחר זמן המתנה של מספר שבועות, גם במטרה למנוע הישנות המקרים, וגם כדי ליצור מודעות אצל הדיירים עצמם, שגם להם תפקיד חשוב במניעת הונדליזם, ואחריות להודיע על כל מקרה שמגיע לידיעתם.

מה תדירות הנקיונות שמבוצעים בבניינים?
כל בניין מנוקה פעמיים בשבוע בימים קבועים.

מה עושים במקרה חירום, כשהמעלית נתקעת או מתרחש פיצוץ צנרת, או אזעקת כיבוי אש מתחילה לעבוד?
בכל מקרה חירום, מעלית תקועה, פיצוץ צנרת מים, או כל בעיה דחופה אחרת, יש להתקשר למוקד של אורית אור, הזמין 24 שעות ביממה, כל ימות השנה. פעמים רבות אנו נזקקים לדיווחים אלה כדי לדעת על תקלה, ורק אם תקלה מסויימת תדווח, בעיקר בשעות שהן מעבר לשעות העבודה – נוכל לטפל בה.

האם ניתן לפתוח קריאות לטיפול דרך הפייסבוק או דרך פנייה במייל?
הפייסבוק לא משמש לדיווח על תקלות, והוא משמש כאפיק תקשורתי בלבד להעברת אינפורמציה הקשורה לגני אביב ורלוונטית לתושבים. המייל הוא ערוץ נוסף המאפשר דיווח על תקלות ויצירת קשר, אך במקרים דחופים אנו ממליצים לדווח טלפונית, או אפילו להגיע למשרדי החברה.

מה צריכים לעשות דיירים שמבקשים להנגיש את כניסת הבניין לנכים?
ברובם, בנייני גני אביב אינם מונגשים לנכים, ופעמים רבות מתעורר הצורך לבנות רמפה המאפשרת מעבר לכסא גלגלים לצד מדרגות המבוא, או עלייה קטנה בין מגרש החנייה לכניסת הבניין. במקרה הראשון מדובר בעבודה שיפוץ מורכבת שדורשת לא רק את הסכמת הדיירים ואיסוף עלות העבודה, אלא גם עמידה בתקנים בטיחותיים שלא תמיד מתאפשרים. המקרה השני הא פשוט יותר, וחברת הניהול משתדלת כשהדבר אפשרי להקים ללא עלות נוספת לדיירים עליית בטון ממגרש החנייה.

האם חברת הניהול אחראית על תיקוני איטום בגגות ובקירות הבניינים?
קירות הבניינים הם רכושו הפרטי של בעל הדירה ולכן תיקוני נזילות בהם – מוטל על בעל הדירה. בגגות משותפים, "אורית אור" מבצעת תיקוני איטום נקודתיים במקומות שבהם יש נזילות וחדירות דרך האיטום. אך כאשר איטום מתיישן ויש להחליף את כולו, דבר שעלול לקרות פעם ב-15-20 שנה – הדבר נחשב כעבודת שיפוץ מיוחדת ולא כעבודת תחזוקה שוטפת. במקרה זה יש צורך בגיוס עלות העבודה מכלל הדיירים.

האם חברת הניהול גוזמת ענפים שמפריעים, ומה צריך לעשות כדי להזמין גיזום כזה?
אנו מקבלים אין ספור פניות לגיזום ענפי עצים בחצרות ומעל מקומות החנייה, כשכל בקשה נבחרת לגופה, ואם יש הצדקה בבקשה – אנו מבצעים את הגיזום, ובמקרים חריגים בהם קיימת סכנה בטיחותית – גם את עקירת העץ. ככלל, גיזום ענפים מתבצע רק במקרה בו ענפי העץ מגיעים עד לחלון אחת הדירות וחוסם אותו. לעומת זאת, אין גיזום של ענפים שגורמים ללכלוך מעל רכבים חונים, ואין גיזום ענפים שבהם מתקבצות ציפורים ויונים שגורמות לרעש המפריע את מנוחת דיירי הבניין הסמוך, אלא רק במקרים מיוחדים וחריגים. על בעלי הרכבים לקחת בחשבון, שמעל מקומות החנייה עשויה להיות צמחייה שלעיתים מלכלכת, ועצים שמשירים עלים ופירות. ירוק זה יפה, בריא, ומסמל איכות חיים, ואם נסיר כל עץ שגורם ללכלוך וכל ענף שעליו מתקבצות ציפורים – לא ישארו עצים בגני אביב.

לפי מה נקבעים דמי הניהול החודשיים?
לפי ההוצאות בפועל הנדרשות לתחזוקת הבניינים, הוצאות שהן נגזרת של שכר העובדים (ושכר המינימום כקבוע בחוק), מחירי התשומות השונות, מדד המחירים לצרכן, כמות הונדליזם והבלאי בבניינים, היקף סרבני התשלום, והצרכים השונים כפי שמתעוררים. העלאה בתעריף מתבצעת כאשר התעריף הישן לא יכול עוד לספק את השמירה על רמת השירותים הנדרשת. כיום, מהווים תעריפי חברת הניהול, הנעים בין 157 ל-197 שקלים לדירה (כולל מע"מ), סכומים סבירים ומקובלים לשכונה ברמתה של גני אביב.

אורית אור מספקת שירותים גם במקומות אחרים?
לא, אורית אור היא חברה שכל יעודה ותכליתה הוא גני אביב. שירותינו הניתנים לשכונות אחרות ברחבי הארץ ניתנים דרך חברות אחרות ולא באמצעות "אורית אור".

מי הבעלים של אורית אור?
בעלי השליטה בחברה, המחזיקים בה באמצעות חברות שבבעלותם, הם איש העסקים רונן שטרית, ומנכ"ל החברה ירון בונה. בעבר, ב-21 השנים מאז היא קמה, עברה החברה בעלויות שונות, אך כל בעלויות אלה הן לא חלק מהחברה כיום.

בעבר היתה חברת הניהול מספקת גם ניידת ביטחון שסיירה בשכונה. ומה היום?
לאורך השנים סיפקה "אורית אור" שירותים שונים שהיו חסרים בשכונה, כמו עיתון שכונתי (הממומן ע"י פרסומות), ארועי תרבות ובידור לילדים ולמבוגרים (שהופסקו עם הקמת המתנ"ס החדש), אירועים בחגים, חנות למוצרי יד שנייה במחירים סמליים, פעילויות רווחה וקהילה שונות, וגם שירותי אבטחה. אך כאשר החלה עיריית לוד לגבות אגרת ביטחון מהתושבים ולהפעיל סיירת אבטחה משלה – חדלה "אורית אור" לספק שירות דומה מטעמה. כיום שירותי האבטחה בשכונה מצויים בידי העירייה והמשטרה, ולכן "אורית אור" לא מספקת עוד שירות זה.

מי אחראי על תחזוקת החניון מתחת למגדלים?
חברת הניהול של הקניון, שהיא חברה אחרת שאין לה כל קשר עסקי עם "אורית אור".

האם זה נכון שכל דייר חדש בשכונה חייב לעבוד דרך חברת הניהול?
כיום, כל שינוי ברישום בעלות על נכס חייב לפי חוק המקרקעין לקבל את אישור חברת הניהול, ולכן כל מוכר נדרש לסלק את מלוא חובותיו לחברת הניהול בטרם יעביר את הנכס שבבעלותו, וכל קונה נדרש לחתום על הסכם ניהול עם "אורית אור" כחלק מתנאי רכישת הנכס. בדרך זו נשמרת פעילותה בשכונה של חברת ניהול שמחייבת בעלי דירות להשקיע גם באחזקת וניהול הרכוש המשותף – דבר ששומר על ערכה של השכונה לאורך השנים, ומונע הפיכתה ל"סלאמס" חסר טיפול וטיפוח.

איך אפשר לשלם לחברת הניהול?
לרשות דיירי גני אביב עומדים כל אמצעי התשלום, החל מהוראות קבע דרך החשבון או דרך כרטיס אשראי, דרך צ'קים, מזומן, העברות בנקאיות, או תשלום טלפוני בכרטיס אשראי.

איך חברת הניהול מטפלת בחייבים?
דייר שלא שילם את חובו לחברת הניהול, יקבל מכתב התראה ראשון, ואחריו מכתב התראה שני. אם גם אז החוב לא ישולם, יעבור הטיפול בתיק לעורך דין של החברה, שישלח לו מכתב התראה, שאם לא יועיל – יוביל לתביעה משפטית. אנו עושים מאמצים ניכרים כדי לא להגיע להליכים משפטיים שמעמיסים עלות נוספת על הדייר, אך כאשר לא מושג פתרון בדרך של הבנה – הדרך המשפטית היא המוצא היחיד.

האם דיירים יכולים להיפגע כלכלית מכך ששכנם לבניין לא שילם?
באופן תאורטי, כאשר שכן לא משלם – אלה שכניו שאמורים לשאת בחסרון הכיס של ועד הבית. אך בגני אביב, דיירים לא חשים מיידית בנזקם של חובות אבודים שלא נפרעים, אם מסיבה של חדלות פרעון, או מוות, או כל סיבה אחרת. חוב זה שמותיר אחריו בעל חוב אינו מוטל ישירות על שכניו בבניין וגם לא משפיע על דמי הניהול בשכונה, והחוב "נספג" בקופה הכללית. אך בטווח הארוך, לחובות האבודים יש משמעות בתזרים של חברת הניהול, שלו יש משמעות בקביעת תעריפי דמי הניהול.

מי אחראי לחשבון מים חריג בצריכה המשותפת של הבניין?
בניגוד לחשבון החשמל המשותף, המגיע ישירות לחברת הניהול, חשבון המים המשותף מתווסף לחשבון המים הפרטי של כל דייר. כאשר קיימת חריגה בחשבון המים המשותף, אנו בודקים את מקור החריגה ומנסים לגלות אם היא נגרמה כתוצאה מנזילה. כל נזילת מים בצנרת המשותפת מטופלת על ידינו, וכאשר ידוע לנו על נזילה או פיצוץ בצנרת המים – אנו מודיעים על כך לתאגיד המים העירוני שאמור לזכות את הדיירים בעלות הצריכה החריגה. לעיתים סיבת הצריכה החריגה אינה מתגלה, ובמקרים אלה, סביר להניח שמדובר בשימוש של אחד הדיירים במים המשותפים.

האם חברת הניהול מטפלת בחריגות של אחד השכנים לשטח המשותף?
חברת הניהול פונה לכל שכן שחורג לשטח המשותף ועושה בו שימוש לצרכיו האישיים, ללא הסכמת שכניו לבניין, בבקשה לפנות שטח זה ולהשיב אותו למצבו. עם זאת, לחברת הניהול אין סמכויות אכיפה או ענישה כלפי אותו דייר, ובמקרים אלה עובר הטיפול למחלקת הפיקוח בעירייה.

האם חברת ניהול אמורה לפנות דודים ישנים מהגג המשותף?
בפירוש לא. חברת הניהול לא מפנה ציוד פרטי מהשטח המשותף, וכל ציוד פרטי שמושאר בשטח המשותף – הוא אחריות בעליו של הציוד. דיירים רבים משאירים דודי שמש ישנים אחרי החלפתם, ולא טורחים לפנותם לפח. במקרים אלה חברת הניהול לא תפנה את הדודים הישנים – עבודת שעלותה צריכה להיות מוטלת על בעלי הדוד הישן בלבד, ולא על כלל דיירי הבניין והשכונה. אותו דין לגבי גרוטאות שמושארות בלובי או בחדרי המדרגות.

האם חברת הניהול מפנה שקיות זבל פרטי שמושלכות לחצר המשותפת בבניין?
קורה ששכנים חושבים שדרך טובה להיפטר מפסולת הביתית – היא לזרוק אותה דרך החלון, הישר לחצר המשותפת. שם, כידוע, "אורית אור" היא האחראית על הנקיון, ולכן היא תפנה מייד את אותה פסולת. אלא שחברת הניהול לא מפנה פסולת ביתית שמושלכת למרחב המשותף, וכדי לנקות את המקום, נדרשות חתימות כל בעלי הדירות בבניין, שהם מתחייבים שלא להשליך פסולת ביתית מהחלון.

מתי מתבצעת הדברה כנגד מזיקים בבניין?
בכל בניין מתבצעת הדברת חרקים ומזיקים פעם אחת בשנה – בעונת האביב, כאשר תופעה זו מתעוררת. כאשר מתעורר צורך בבניין מסויים, וכאשר פונים אלינו דיירים ומדווחים על בעיית חרקים בבניין, אנו מבצעים הדברה בהתאם לדרישה ולצורך.

האם החנייה הפרטית בבניין היא אכן רשומה ופרטית, למרות שבנייני השכונה לא רשומים בטאבו?
מקומות החנייה הפרטיים הם חלק בלתי נפרד מהדירה ומהקניין החוקי של בעל הדירה. לכל דירה מוצמד מקום חניה מסומן ושמור, שרק לבעל הדירה יש זכות לעשות בו שימוש. לסוגיית הרישום בטאבו אין כל שייכות לנושא זה: הבעלות על הדירות רשומה במנהל מקרקעי ישראל ולא בטאבו, דבר שלא גורע מאומה מהזכות החוקית של בעל הדירה על הנכס שבבעלותו. כשני שליש מהדירות בישראל לא רשומות בטאבו, ואין הדבר מהווה התרה להסגת גבול – לא לדירה, וגם לא למקום חנייה פרטי.

איפה אפשר לקבל אישור למקום החנייה הפרטי בבניין?
אישור למקום החניה ניתן לקבל במשרדי חברת הניהול או במשרדי "מגדל הזוהר" הממוקמים בקניון בגני אביב.

איפה אפשר לקבל מפתח ללובי הבניין או לתיבת הדואר?
במשרדי חברת הניהול ניתן להזמין מפתחות לדלתות הכניסה לבניין או לתיבת הדואר. הדבר כרוך בעלות שכפול המפתח.

למי ניתן לדווח על תקלה באינטרקום?
ניתן לדווח לחברת הניהול על תקלה באינטרקום המשותף, ותקלה זו אמורה להיבדק ולהיפתר בתוך ימים בודדים. בנוסף מספקת חברת הניהול פתרונות גם לאינטרקום הפרטי בדירה, כנגד תשלום על טיפול זה.


שאלות נוספות? אפשר לשאול כאן!

 
תגובות הוסף תגובה הוסף תגובה
Coi בניית אתרים
תפריט דף הבית טלפוןwazeפייסבוק